Verkaufen oder vermieten: Wann der Energieausweis auf den Tisch muss

Wer ein Haus verkauft oder eine Wohnung neu vermietet, muss den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen – ungefragt. Nach Vertragsschluss wird er unverzüglich übergeben. Liegt bei Aufgabe der Anzeige schon ein Ausweis vor, gehören fünf Angaben daraus in die Anzeige.

Die Pflichten in der Reihenfolge des Verkaufs

In der Pflicht stehen Verkäufer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber. Für die Angaben in Immobilienanzeigen kommen Makler hinzu. Wer einen Makler beauftragt, sollte ihm den Ausweis deshalb gleich mitgeben.

Der Haken bei der Besichtigung: Die Pflicht greift beim ersten Termin, nicht erst beim ernsthaften Interessenten. Wer die erste Besichtigung ansetzt, bevor der Ausweis fertig ist, hat ein Problem, das sich nicht nachträglich heilen lässt.

Was in die Anzeige gehört

Liegt bei Aufgabe der Anzeige ein Energieausweis vor, nennen Sie bei Wohngebäuden diese fünf Angaben:

1. die Art des Ausweises – Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
2. den Endenergiekennwert
3. den wesentlichen Energieträger der Heizung
4. das Baujahr
5. die Energieeffizienzklasse

Alle fünf Werte übernehmen Sie aus dem Ausweis, auch das Baujahr. Eigene Schätzungen oder Werte aus einem alten Exposé gehören nicht in die Anzeige.

Der Haken: Die Pflicht hängt daran, ob bei Aufgabe der Anzeige ein Ausweis vorliegt. Wer inseriert, bevor es einen gibt, muss die Angaben in dieser Anzeige nicht machen. Die Vorlage zur Besichtigung bleibt trotzdem Pflicht – das frühe Inserat verschiebt das Problem nur.

Laut Haufe und energieausweise.de soll ab 2027 auch das Ausstellungsdatum des Ausweises in die Anzeige gehören.

Der Zeitplan, rückwärts gedacht

Planen Sie vom ersten Besichtigungstermin aus zurück. Bis dahin muss alles erledigt sein:

1. Unterlagen sammeln: Datum des Bauantrags, Abrechnungen, Pläne.
2. Ausweisart klären – Pflicht oder freie Wahl.
3. Ausweis bestellen und nach Erhalt prüfen, etwa beim Energieträger und beim Baujahr.
4. Anzeige mit den fünf Pflichtangaben aufgeben.
5. Erste Besichtigung mit dem Ausweis in der Hand.
6. Nach Vertragsschluss den Ausweis übergeben.

Wie lange der Aussteller braucht, hängt vor allem an Ihren Unterlagen. Planen Sie einen Puffer ein, bevor Sie den ersten Termin vergeben. Bei einer Neuvermietung gilt dieselbe Reihenfolge, nur endet sie mit dem Mietvertrag statt mit dem Kaufvertrag.

Wer bis Ende 2026 ausgenommen ist

Zwei Gruppen brauchen bis 31.12.2026 keinen Energieausweis für Verkauf oder Vermietung:

• Baudenkmäler
• kleine Gebäude mit bis zu 50 m² Nutzfläche

Der Haken: Für Baudenkmäler soll die Ausnahme laut Verbraucherzentrale fallen: Ab 2027 brauchen auch sie bei Verkauf oder Vermietung einen Ausweis. Wer ein denkmalgeschütztes Haus im kommenden Jahr anbieten will, sollte die Unterlagen schon jetzt zusammentragen.

Zehn Jahre gültig – prüfen Sie das Datum

Ein Energieausweis gilt regelmäßig zehn Jahre. Das Ablaufdatum steht auf dem Ausweis. Bereits ausgestellte Ausweise gelten bis zu diesem Datum weiter, auch über den Jahreswechsel 2026/2027 hinaus.

Zwei Prüffragen vor der ersten Besichtigung:

• Ist der Ausweis noch gültig? Läuft er während der Vermarktung ab, brauchen Sie rechtzeitig einen neuen.
• Beschreibt er noch Ihr Haus? Nach einem Heizungstausch oder einer Dämmung zeigt ein älterer Ausweis womöglich ein Haus, das es so nicht mehr gibt. Ob ein neuer sinnvoll ist, klären Sie am besten mit einem Aussteller.

Für Interessenten lohnt derselbe Blick. Ein Ausweis, der kurz vor dem Ablauf steht oder eine längst ersetzte Heizung nennt, beschreibt den heutigen Zustand nur eingeschränkt.

Vermietung: Was Vermieter wissen sollten

Die Pflicht greift bei der Neuvermietung. Ein laufendes Mietverhältnis löst nach den Regeln bis Ende 2026 keinen Ausweis aus. Laut Haufe ist ab 2027 vorgesehen, dass auch die Verlängerung eines Miet- oder Pachtvertrags dazuzählt.

Im Mehrfamilienhaus brauchen Sie den Ausweis für das ganze Gebäude. Einen eigenen Ausweis für die einzelne Wohnung gibt es nicht. Wer eine Eigentumswohnung vermietet, fragt deshalb bei der Hausverwaltung nach dem Ausweis des Hauses.

Stolperstellen, die sich vermeiden lassen

Was ab 2027 dazukommen soll

Die folgenden Punkte sind laut Haufe und energieausweise.de ab 2027 vorgesehen. Die Verbraucherzentrale spricht bei einzelnen Neuerungen teils noch vom Entwurf.

• Ein Ausweis wird auch bei der Verlängerung von Miet- und Pachtverträgen fällig.
• Größere Renovierungen werden zum Anlass für einen Ausweis.
• Das Ausstellungsdatum kommt zu den Pflichtangaben in der Anzeige hinzu.
• Baudenkmäler verlieren laut Verbraucherzentrale ihre Ausnahme.

Bei der Skala für Wohngebäude bleibt es laut Verbraucherzentrale NRW bei den Effizienzklassen A+ bis H.

Für Käufer: das Beratungsgespräch

Laut ADAC gilt weiter: Wer ein Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen kauft, muss nach Übergabe des Energieausweises ein informatorisches Beratungsgespräch zum Ausweis führen – sofern es als einzelne Leistung kostenlos angeboten wird.

Der Haken: Das Gespräch erklärt den Ausweis. Eine Planung, was am neuen Haus in welcher Reihenfolge zu tun ist, ersetzt es nicht. Dafür braucht es eine Energieberatung vor Ort.

Vier Punkte, die Käufer und Mieter im Ausweis selbst prüfen können:

• Ausweisart: Ein Verbrauchsausweis spiegelt auch das Heizverhalten der bisherigen Bewohner.
• Ablaufdatum: Ein fast abgelaufener Ausweis kann einen älteren Zustand zeigen.
• Energieträger: Passt er zur Heizung, die heute im Keller steht?
• Empfehlungen: Die Modernisierungshinweise geben erste Stichworte für das Gespräch mit Fachleuten, ersetzen aber keine Planung mit Angeboten und Reihenfolge.

Bußgeld: Was ein Versäumnis kosten kann

Verstöße bei Ausstellung oder Verwendung des Ausweises können mit bis zu 10.000 € geahndet werden. Betroffen sind die Pflichten aus diesem Beitrag: Vorlage bei der Besichtigung, Übergabe nach Vertragsschluss und die Pflichtangaben in der Anzeige. Wie hoch ein Bußgeld im Einzelfall ausfällt, lässt sich vorab nicht sagen.

Kurz zusammengefasst: Ausweis vor der ersten Besichtigung bereithalten, Ablaufdatum prüfen, die fünf Angaben in die Anzeige übernehmen. Wer erst 2027 verkauft oder vermietet, plant mit den vorgesehenen neuen Regeln – und sammelt die Unterlagen trotzdem schon jetzt.